פסק-דין בתיק ת"א 2361-02-08

שאלת פרשנותה והיקף התפרשותה של הוראת פטור מהיטל השבחה היא השאלה עליה תיסוב הכרעתנו דנן.

אקדמות מילין

1.         בשנת 1999 ,יזמה עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן- "עמידר") שיפוץ ובניית תוספת אגף למבנה הנמצא ברחוב ... בנצרת עילית והידוע כגוש 17731 חלקה 30 וח"ח 73 (להלן- "המבנה" או " המקרקעין") לשם הסבתו לדיור מוגן לקשישים. לשם כך ,הגישה תכנית מפורטת ג/11226  אשר אושרה בוועדה המחוזית בתאריך 2.12.99 ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 14.3.00 (להלן:" התכנית"). ביום 13.2.00 ,ניתן היתר בניה מס' 990297. במהלך חודש מאי 2002 ,הסתיימה בניית התוספת למבנה, באופן ששטחו החדש הינו  3,519 מ"ר.

2.         ביום 9.6.03, נערכה הערכת השבחה על ידי השמאי גלעד יצחק מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן- " התובעת 2"), לפיה המבנה המקורי היה בן 4 קומות בשטח של כ- 750 מ"ר ובמסגרת הבניה נוסף אגף בן 8 קומות בשטח 2,290 מ"ר, שטחי שירות וממ"דים, כך ששטחו החדש הינו 3,519 מ"ר. השמאי קבע, כי אכן קיימת השבחה במקרקעין  שיש חובה על הבעלים  בתשלום היטל השבחה , וכי ההיטל ההשבחה נאמד בסך של 490,000 ש"ח ,נכון ליום 29.3.00 (להלן:" השומה").ביום 15.6.03 נשלחה לעמידר דרישה לתשלום.

3.         לאחר שהיטל  ההשבחה לא שולם במועד, הוצאה לעמידר דרישת תשלום חוב על פי פקודת המיסים (גבייה) ובוצעו עיקולים. ביום 7.1.04 נקטה עמידר בהליך משפטי בבית משפט השלום בת"א- יפו (בש"א 150508/04 וה"פ 200041/04) בו הוברר ,כי עמידר הינה חברה מנהלת המבנה  וכי הנתבעת מדינת ישראל- משרד הבינוי והשיכון (להלן- "הנתבעת") הינה הבעלים של הנכס ועל כן היא שחבה בהיטל ההשבחה. בעקבות הסכם פשרה הועברה אל הנתבעת ,ביום 26.7.04 ,דרישה לתשלום היטל השבחה. ביום 13.2.05 ,התקיימה ישיבת בוררות בפני הממונה על מחוז צפון במשרד הפנים , בה נקבע ,בין השאר,כי על הנתבעת לפרוע את חובה בגין היטל ההשבחה בתוך 70 ימים, או להגיש בקשה לפטור מתשלום .

4.         ביום 10.2.08 ,הגישו התובענה דנן  על סך 885,514.5 ש"ח, בגין חוב ארנונה מים, היטל ביוב, תיעול ומים, היטל השבחה ואגרת בניה. ביום 25.5.08, הגישה הנתבעת בקשת רשות להתגונן, בה טענה לפטור מהיטל השבחה בגין שכונת שיקום לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965  (להלן- "החוק"). בדיון שהתקיים ביום 3.5.09 ,צומצמה המחלוקת בין הצדדים באופן שנותר חוב בגין אגרת מים וביוב ביחס לנכס 169009005 ,שבאזור תעשייה מורדות הר יונה, וחוב בגין היטל השבחה ע"ס 789,809.4 ש"ח.

5.         ביום 25.11.09 ,הגישו התובעות תצהירי עדות ראשית מטעם יצחק מזור, מנכ"ל תאגיד המים והביוב של נצרת עילית , תצהיר של מרים רופל, מנהלת אגף ההכנסות והגבייה בעייריה ושל נתן שוורץ, מנהל אגף ועדת בינוי ערים בעירייה. ביום 25.3.10 ,הגישה הנתבעת תצהיר עדות ראשית מטעם בני תמים, ממונה מחוזי לשיקום ושל רחל ינקו, מרכזת אמרכלות במחוז הגליל.

6.         בדיון שהתקיים ביום 22.4.10, הוסכם בין הצדדים ,בהמלצת בית המשפט, כי בקשר לפלוגתא סביב היטל ההשבחה,יסכמו הצדדים את טענותיהם ובית המשפט יתן פסק דין מנומק על יסוד המסמכים שבתיק. כמו כן, הוסכם ,כי הפלוגתא באשר לחוב המים והביוב תיפתר  בין הצדדים עצמם.

טענות התובעות

7.         אליבא דתובעות, מדובר בהשבחה של מקרקעין, שבגינה על הנתבעת - הבעלים של המקרקעין- קיימת חובה בדין לשלם היטל השבחה . הנתבעת לא השיגה כדין על השומה.בנסיבות אלה, נהפך חובה של הנתבעת בגין היטל ההשבחה במקרקעין לחלוט. הנתבעת לא חוסה תחת כנפיו של הפטור בסעיף 19 (ב( (1) לתוספת השלישית לחוק. אין להחיל את הפטור, מאחר ומדובר בשיקום חברתי, בנייה בכלל ובנייה חדשה בפרט איננה נהנית מפטור, אלא רק פעילות חברתית שעניינה שיקום. הדיור המוגן לקשישים אינו עולה בקנה אחד עם מטרות שיקום שכונות ואין המדובר בהרחבת דירות מגורים וגם לא פתרון של מצוקת דיור לתושבי השכונה, אלא בהקמת מבנה בעל אופי של פעילות עסקית בדומה לבית אבות.

8.         וכן , במקרה דנן לא מתקיים התנאי הבסיסי בסעיף 19 (ב)(1) לתוספת השלישית לחוק, לפיו המקרקעין מיועדים למגורים וזאת מעצם בקשתו של הנתבע לשנות את הייעוד של המקרקעין ממגורים לדיור מוגן לקשישים, כפי שעולה מתקנון התוכנית.  

9.         כמו-כן,בהוראות התכנית, צויין ,במפורש ,כי "היטל השבחה ישולם כחוק". לטענתן, אילו סבר הנתבעת - יוזמת התכנית ,כי חל פטור מהיטל השבחה מאחר ומדובר בשכונת שיקום, לא הייתה מניעה לרשום זאת מלכתחילה בתכנית .

10.       זאת ועוד,  המדובר בנכס הנושא אופי עסקי דוגמת בית אבות, ועל כן אין תחולה להוראות הפטור. עניין לנו בבניה חדשה של הקמת אגף חדש בן 8 קומות בשטח של 2,290 מ"ר, באופן ששטחו הכולל של המבנה גדל פי כמעט חמש. עצם העובדה ,כי המבנה נמצא בתוך שכונת שיקום בכלל ובשכונה בה מדובר בשיקום חברתי בפרט, אינה פוטרת את הנתבעת מהיטל השבחה. הנתבעת לא נתנה כל הסבר, בכתבי הטענות, באיזה אופן עולה הבנייה בקנה אחד עם שיקום חברתי, בייחוד מקום שמדובר במתן פתרונות דיור לקשישים. הבנייה למעשה לא נועדה בלבד לתושבי השכונה ורווחתם.

11.       לבסוף,הנתבעת לא פעלה בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק. על כן ,הפך חיובה בהיטל ההשבחה במקרקעין לחלוט.הנתבעת לא הגישה שומה נגדית ולא תקופה את חיובה  בהליך משפטי יזום .

טענות הנתבעת

12.       הנתבעת טוענת ,כי , לענייננו, קיים פטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ב) (1) לתוספת השלישית לחוק. טענה זו ,אף נטענה בהליך הבוררות שהתקיים בפני הממונה על מחוז צפון  במשרד הפנים. למעשה, המקרקעין  מצויים בשכונה שהוכרזה כדין כשכונת שיקום חברתי.

13.        המבנה , הינו הוסטל שהוקם על ידי הנתבעת, שלא למטרות רווח, אלא לשם מתן פתרונות דיור לאוכלוסיה הקשישה. לטענתה, לא רק שהמבנה אינו מניב כל רווח לנתבעת ולא הביא לכל השבחה, אלא שהוא דורש הקצאות תקציביות גדולות מתוך תקציב המשרד במשך כל שנה ושנה.

14.       בנסיבות המקרה חלות הוראות הפטור הקבועות בסעיפים 19 (ב) (1) ו- 19 (ב) (4) לתוספת השלישית לחוק. הפטורים בסעיף 19 הם פטורים מוחלטים ואינם תלויים בהגשת בקשות או בשיקול דעת של הרשות. לכן, אין כל משמעות לכך שהנתבעת לא פנתה בזמן וביקשה מהרשות לפוטרה מתשלום היטל השבחה ואין כל משמעות לעובדה שבתכנית נקבע כי "היטל ההשבחה ישולם כדין". "כדין"- הכוונה, לרבות הפטורים החלים מכוח הדין. הנכס המדובר מצוי בשכונה שהוכרזה על ידי הממשלה כשכונת שיקום חברתי והוא משמש למגורי קבע לקשישים חסרי דיור, אשר הממשלה דואגת לשכן. בכך מתמלאים התנאים הקבועים בהוראות סעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק. אין ספק, כי פתרונות בתחום הדיור מהווים חלק אינטגראלי מהשיקום החברתי של השכונה, כגון תמריץ למשפחות הקשישים להתגורר בשכונה, אשר כאמור אותרה כשכונה הזקוקה לשיקום כזה. הנכס משמש כדיור מוגן לקשישים שזהו מקום מגורם הקבוע, לאחר שנמצאו כבעלי זכות לדיור ציבורי מאת המדינה ומדובר במגורים לכל דבר ועניין.

15.       יש לדחות את השומה שהוגשה מטעם התובעות. השומה יוצאת מנקודת הנחה ,כי מדובר בנכס עסקי ובכך היא שומטת את הקרקע מתחת רגליה. המבנה כלל אינו עסקי ואינו רווחי והמדינה משקיעה בו מיליונים כל שנה. על כן ,בסיס השומה מוטעה ואין מקום לקבלה. לבעל הנכס אין כל השבחה, אלא יש כאן השבחה שלילית.